C’est au Pharo, où le président Macron avait présenté son plan « Marseille en grand » que s’est réunie le 10 février 2023 une quarantaine de professionnels de l’immobilier. Pour cette deuxième rencontre « Plus vert, moins cher, comment faire ? » proposée par ENGIE Solutions, ils ont réfléchi, partagé leurs expériences et fait émerger des idées pour l’accélération de la rénovation énergétique des copropriétés.
Articulée autour de 3 temps forts, la matinée visait à dresser un constat clair de la situation nationale et locale, à poser les enjeux et les freins à la rénovation énergétique avant d’identifier les sujets saillants à solutionner pour faire « sauter les verrous ». Chaque étape a été l’occasion de visiter des solutions, mises en place ou à envisager, pour se saisir d’un sujet tout aussi brûlant que passionnant.
« Nous sommes face à un défi. Un défi très particulier. Celui de la rénovation énergétique des copropriétés. Je ne sais pas si vous en avez conscience mais le temps et la pression jouent contre nous », introduit Nicolas Dumas, directeur du Territoire Sud-Est ENGIE Solutions.
L’urgence est là : les fluctuations conséquentes des prix de l’énergie rendent difficile la gestion des charges ; les interdictions de location à venir contraignent fortement les propriétaires ; à Marseille, la chambre des notaires a identifié une valeur verte* de l’ordre de 16 %, une première en 2022 !
Parallèlement, le volume financier avancé par les pouvoirs publics n’a jamais été aussi élevé. En 2023, ces sommes augmenteront de 30 % et atteindront près de deux milliards d’euros d’ici cinq ans. Pourtant, en 2022, sur les 700 000 logements rénovés, 40 000 seulement sont des copropriétés. Alors comment les syndics peuvent-ils inciter leurs clients à la rénovation et comment les partenaires peuvent-ils les accompagner ? La réflexion était lancée.
*écart du prix de vente entre un bien avec une étiquette énergétique de classe G ou F et un logement avec une étiquette de classe A ou B
Les enjeux de la rénovation : décryptage d’experts et retours terrain
Olivier Danet, chef de projet rénovation globale ENGIE Solutions et Régis Vogliazzo, chargé de mission professions immobilières ALEC, proposent une réflexion commune à partir de chiffres qui dessinent un contexte particulier. S’en détachent trois enjeux majeurs.
Les dispositifs en place
Les aides — MaPrimeRenov’ Copropriétés, prime C2E, TVA à taux réduit — et les solutions de financement — éco-PTZ non conditionné aux revenus, prêts collectifs, prêt avance rénovation — sont variées. Le contexte réglementaire a évolué. « L’interdiction de louer sera effective en 2028. Le piège serait que les gens se réveillent en 2025 ! », prévient Régis Vogliazzo. Des éléments de motivations permettent d’anticiper la réglementation : réduction de charges sur la durée, amélioration du confort du logement, augmentation significative de la valeur patrimoniale. « Une copropriété passe du stade de l’information à celui de l’action en quatre ans environ, il est temps de communiquer ! »
Les freins - retours terrain et partages d’expériences
Il est difficile d’engager le collectif. « En AG, la rénovation énergétique est loin d’être le sujet principal ! » commence Jean-Luc Lieutaud, président du pôle UNIS PACA. « Pour informer, il faut nous former nous-mêmes à ce sujet complexe », précise Laurent Léandri, secrétaire général FNAIM région Sud. Si le manque d’intérêt des copropriétaires est évident, le contexte réglementaire fait cependant bouger les choses. Lenteurs et lourdeurs administratives sont pointées du doigt : montage laborieux des dossiers, prises de décision régies par une seule et même loi datant de 1965, multiplicité des interlocuteurs. Florent Pidoux, directeur adjoint ALEC Métropole Marseillaise, s’arrête sur la clarté des messages du service public : « Ça change tout le temps, c’est dur de s’y retrouver. On a besoin de stabilité. »
Une participante évoque les freins posés par l’ABF quand d’autres relèvent la nécessité de s’appuyer sur des AMO compétents. Enfin, le reste à charge est un écueil de taille. Les montages financiers sont complexes, mais Christophe Berfini, Caisse d’Épargne IDF, rassure : « Aujourd’hui, l’éco-PTZ couvre la quasi-totalité du reste à charge. »